¿Viene una crisis inmobiliaria a Miami?

¿Viene una crisis inmobiliaria a Miami?

Diariamente hablo con clientes que me preguntan cuál es mi opinión de lo que sucederá en el Mercado Inmobiliario de Miami. Considero que hay que ser muy prudentes con esa respuesta, y que, en lugar de hacer afirmaciones infundadas, es mejor explicar las variables y factores que afectan el real estate local, y así lograr que el cliente se asesore correctamente y pueda hacer su predicción.

En esta oportunidad mi análisis se basará en propiedades residenciales de lujo en la zona de Miami. Creo que los efectos de esta crisis varían según las diferentes areas de USA, y específicamente dentro de Miami, creo que las consecuencias serán distintas para las propiedades de lujo, vs las propiedades de bajos recursos.

Razones para esperar una baja en los precios:

  • RECESION Y DESEMPLEO: No es novedad que tanto Estados Unidos, como la mayoría de los países del mundo, atraviesan un contexto recesivo. El desempleo en USA alcanzó en muy poco tiempo niveles históricos, incluso mayores que durante la Gran Depresión. Esto por supuesto que afectará al real estate no solo en los valores de las propiedades, sino también en la capacidad de pago de los inquilinos. De todas formas, es importante mencionar que hasta Mayo 2020, la capacidad de pago de los inquilinos de propiedades de lujo fue buena, y que salvo excepciones puntuales, los inquilinos residenciales están pagando en tiempo y forma.
  • SOBREOFERTA DE PROPIEDADES: Puntualmente en Miami, luego de la crisis inmobiliaria y financiera ocurrida en 2008, los desarrolladores locales construyeron y colocaron mucho inventario que aún no se ha absorbido. Esta crisis, alargará los plazos en los que la cantidad de unidades disponibles baje y el ciclo cambie de dirección. Antes del COVID-19, estábamos atravesando un “buyers market”. Pasar a un “sellers market” requeriría que no exista un exceso de oferta/ inventario de propiedades.

Razones para ser optimistas con el futuro:

  • MIAMI vs. RESTO DE USA: Las propiedades en Miami no deben ser analizadas de la misma manera que en el resto de las ciudades de Estados Unidos. En los últimos 10 años, Miami se ha convertido en la “Capital de Latinoamérica”. Inversores de muchas ciudades del mundo, especialmente Sudamérica, encontraron en Miami un lugar donde resguardar su patrimonio. Estos países han sufrido grandes devaluaciones en su tipo de cambio, amenazas de gobiernos populistas, baja en las rentabilidades en las propiedades locales convirtiendo a Miami en un excelente refugio de capital. Por otro lado, la mayoría de las operaciones de compra se hicieron “cash”, es decir sin deuda vs. el ciclo previo a 2008 donde el fácil acceso a financiamiento generó una gran especulación y burbuja en el mercado inmobiliario en Estados Unidos al cual Miami no fue ajeno.
  • MIAMI NO TIENE INCOME TAX: este impuesto se cobra a los residentes de muchos estados de USA, pero Florida no lo tiene. Es por eso que en los últimos años se ha observado a familias de altos ingresos, migrar a Miami con el solo objetivo de evitar este impuesto. Es importante mencionar que en los últimos años, Miami sufrió una gran transformación en lujo y cultura, dandole mas razones a justificar esta migración. Hasta hace unos años, Miami era considerada una ciudad solo de turismo, playa y shopping. Con la construcción de real estate de lujo, la creación del Design District donde se aglomeran las mejores marcas de retail en indumentaria y decoración, muchas familias adineradas comenzaron a ver a Miami con otros ojos. El arte crece a pasos agigantados con la reconocida exposición Art Basel que se repite todos los años y cada vez recibe más visitantes. La gastronomía internacional llegó para quedarse, y famosos restaurantes de todas partes del mundo comienzan a tener sucursal en Miami. Se inauguraron dos museos (arte moderna y ciencias), y se ofrecen constantemente shows de Broadway, valet y reconocidas obras de teatro. Si a esto le sumamos que Miami tiene uno de los mejores climas de todo Estados Unidos, hay seguridad y sus playas son extensas y con aguas transparentes, volverse residente de Florida no es una mala opción.
  • PROPIEDADES SIN DEUDA: Luego de la crisis “subprime” ocurrida en 2008, tanto los bancos como los compradores se educaron y encontraron la manera de no volver a cometer los mismos errores que en el pasado. Si bien Estados Unidos es un país donde las propiedades se compran con deuda, los bancos tomaron los recaudos y supieron cómo lograr que quien tomase deuda, tuviera capacidad de pago. A esto se le suma que apenas comenzó la crisis, el gobierno sacó una ley para prohibir los “foreclosures” y para que las entidades financieras dieran una excepción al pago de las hipotecas por 180 días. Esto hizo que el Mercado mantenga una cierta estabilidad y no sufra un derrumbe como el de 2008.
  • MERCADO FINANCIERO VS REAL ESTATE: Los mercados bursátiles sufrieron una corrección en estas semanas donde el COVID19 atacó la economía mundial. Muchos inversores sufrieron grandes pérdidas en sus inversiones, y esas malas experiencias pueden llegar a hacer que el inversor quiera volcarse en activos reales.
  • LIFESTYLE & HOMEOFFICE: El Covid-19 trajo como consecuencia replanteos en el estilo de vida de todos los seres humanos de todo el mundo. Luego de dos meses de encierro muchas personas se están replanteando su calidad de vida en ciudades costosas y espacios reducidos. Sumado a esto, las empresas se están preguntando si amerita volver a pagar los altísimos costos de alquiler o si no será mejor flexibilizar la carga horaria de oficina a sus empleados. Empresas como Twitter anunciaron que sus empleados seguirán trabajando desde sus casas indefinidamente. Esto promueve a los empleados a considerar vivir en lugares menos costosos para así no malgastar sus salarios. Si bien aun es muy pronto para saber que consecuencias tuyo la cuarentena, lo que si estamos seguros es que el ser humano valora más su bienestar y calidad de vida. Y para eso, Miami es una excelente alternativa.

En nuestra oficina, manejamos propiedades de lujo en las mejores areas residenciales de Miami. En estas últimas semanas, hemos experimentado muchísimos llamados, showings, consultas, incluso hasta más que antes de la cuarentena. Hemos notado mucha demanda para todo tipo de propiedad sea venta o alquiler. Tenemos semanalmente muchas consultas de clientes extranjeros, como showings para las propiedades en las que representamos a los propietarios.

En conclusión, creo que son más las razones para creer que el Mercado de lujo de Miami no sufrirá el mismo impacto que la crisis de 2008. Si bien creo que oportunidades de compra van a aparecer, ya que la economía afectará a ciertas industrias y empleos, no considero que vayamos a experimentar una baja radical en los precios. El escenario cambia y se modifica constantemente, mucho más rápido de lo que estábamos acostumbrados. Creo que quien busca una oportunidad debe asesorarse con un buen realtor que sepa encontrar oportunidades. ¡Anímese a hacer ofertas agresivas! No espere a ver una baja radical en los precios, ya que no creo que ese sea el camino para hacer un buen negocio. Estamos a su disposición por cualquier consulta. Si no leyó nuestro último post, es importante que lo haga 🙂.

 




Dolores Urdapilleta
Lic Economia Empresarial
Real Estate Broker BK 3245467
+1(305)790-9946

Primer Paso para Invertir en Miami

Primer Paso para invertir en Miami

En estas ultimas semanas y dada la crisis que estamos viviendo, he recibido muchas consultas y pedidos de clientes interesados en oportunidades para conseguir propiedades en Miami.

Siguiendo mi perfil conservador, considero que aun es muy pronto para saber qué impacto tendrá la crisis del COVID -19 en el mercado inmobiliario de Miami. Como en todo análisis, hay que estudiar las variables y de allí sacar una conclusión, esto lo haremos en la próxima publicación. Considero que antes de analizar las propiedades, hay un paso previo que no todos le dan importancia, que es entender cómo funciona el real estate en Miami, y cómo elegir un buen profesional, como se dice en Miami, un buen Realtor (vendedor inmobiliario).

Durante los últimos 10 años, trabajé con muchos inversores internacionales que se volcaron al mercado de Miami durante y después del 2008. En estos años, he podido observar los errores que cometían por no conocer cómo funciona el mundo inmobiliario en Miami.

A continuación les comento lo que considero mas importante a la hora de elegir un buen Realtor y desmitificaré ciertas creencias:

  • Cuantos años hace que se dedica al Real Estate? Es importante que su Realtor lleve un buen tiempo en la actividad. Exija que le explique su forma de trabajo, ya que de su buena gestión dependerá la capacidad de defenderlo y representarlo correctamente. En el caso que su persona de confianza no cuente con muchos años de experiencia, asegúrese que pertenece a una oficina donde le dan las herramientas y contención que un agente nuevo necesita.

  • En qué zonas se especializa? Si bien a través del sistema que utilizan los Realtors (MLS) se puede acceder a todas las propiedades disponibles en el mercado, cada zona tiene su particularidad, cada inmueble (sea condominio-casa-multifamiliar) tiene su situación particular que lo convierte en una mejor o peor opción. Una vez que el comprador sea propietario, pueden surgir sorpresas y ya no tendrá vuelta atrás, es mejor minimizar ese riesgo, especialmente en cuanto a costos se refiere. Si su Realtor no domina la zona, difícilmente Ud. vaya a conseguir un buen negocio.

  • Análisis de compra-venta de propiedades: en Estados Unidos, la información es 100% publica. Ud. puede saber exactamente en cuanto se vendió una propiedad en el pasado, quien fue el comprador si esa propiedad tiene deuda y a que precio se vendieron propiedades similares y sus valores de alquiler. Es por eso crucial contar con esa información de antemano al momento de comprar una propiedad. Con frecuencia he sabido de clientes que desconocían esto al no haber sido informados por su Realtor y terminaron comprando propiedades a valores superiores a los del mercado en ese mismo momento. Un buen Realtor accederá a esta información en forma eficiente y sabrá transmitirla en forma simple y didáctica.

  • Realiza este trabajo full time o solamente tiene la licencia por algún comprador que pueda aparecer eventualmente? Este punto es crucial ya que alguien que no se dedique full time no está aggiornado al mercado y sus tendencias de precios. Exija un buen representante que defienda sus intereses de manera correcta.

  • Tiene el Realtor experiencia en inversores residenciales y comerciales? Parece una pregunta súper básica, pero en mis años de experiencia en Miami, me encontré con que no todos los vendedores saben analizar las propiedades desde el lado del inversor. Como siempre digo, muchos Realtors saben hacer residencial, pero muy pocos saben hacer comercial/inversión. Exija que el análisis presentado por el Realtor incluya todos los gastos que corresponden al dueño de la propiedad, evitando que el análisis de rentabilidades de por encima de la realidad y lamentablemente cuando uno se  da cuenta, ya es demasiado tarde.

Todos los puntos arriba mencionados, están relacionados entre si, y en resumen: sin confianza, conocimiento, know-how, soporte y más que nada honestidad, su dinero e inversión se encuentran en riesgo.

Es simple y seguro comprar en Miami. Se puede tener una buena experiencia, solamente hay que encontrar al profesional de confianza, que su reputación y trabajo valgan más que una transacción. Y que esa persona los acompañe y asista durante todo el periodo que dure su inversión. Es por eso que en Urdapilleta Real Estate nuestra misión es “Es por esto que los acompañamos durante todo el ciclo de vida de la propiedad. Brindamos asesoramiento durante la compra, en la administración y alquiler de la propiedad, así como en su posterior venta, en el caso que fuera requerido”.

En Urdapilleta Real Estate podemos ayudarlo. Consulte nuestra web para conocer más de mí y las agentes que trabajan en mi equipo.




Dolores Urdapilleta

Lic Economia Empresarial
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